Spółka celowa czyli project finance

Przyjętym modelem finansowania projektów komercyjnych jest formuła „project finance“, która wiąże się z powołaniem spółki celowej (najczęściej w postaci spółki z o. o.) w celu zminimalizowania ryzyka związanego z kredytowaniem danego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Spółka celowa dedykowana jest do realizacji konkretnego przedsięwzięcia, powinna stać się właścicielem i administratorem refinansowanej nieruchomości, a przedmiot jej działania powinien być ograniczony do czynności, związanych z posiadaniem i administrowaniem nieruchomością. Ograniczeniom podlega również zatrudnienie osób w spółce celowej.

Spółka celowa wynajmuje powierzchnię w nieruchomości najemcom  zewnętrznym lub firmom z własnej grupy kapitałowej, w tym "spółce matce", możliwa jest też kombinacja tych grup najemców.

Formuła "project finance" redukuje ryzyko zarówno po stronie banku jak i kredytobiorcy a jej główne zalety to:

• Oddzielenie przepływów pieniężnych związanych z danym projektem od przepływów finansowych związanych z innymi projektami
• Pozabilansowy charakter zadłużenia spółki celowej z punktu widzenia jej Udziałowców, nie muszą oni wykazywać kredytu spółki celowej zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia w swych sprawozdaniach finansowych,
• Wyższy poziom dźwigni finansowej w finansowaniu przedsięwzięcia czyli wyższy możliwy do uzyskania poziom zaciągniętych kredytów przez spółkę celową, niż byliby w stanie zaciągnąć Sponsorzy projektu (udziałowcy Spółki Celowej)
• Wyższy poziom bezpieczeństwa prawnego – upadłość spółki celowej w następstwie niepowodzenia realizacji projektu nie oznacza upadłości jej udziałowców
• Elastyczność warunków korzystania z zewnętrznych środków finansowych.
• Racjonalizacja zatrudnienia oraz systemów motywacyjnych w spółce realizującej projekt i u sponsorów projektu (udziałowców Spółki Celowej).

Etapy operacji refinansowania nieruchomości przy wykorzystaniu formuły "project finance":

• Wybór nieruchomości o odpowiedniej lokalizacji i standardzie technicznym oraz uregulowanej sytuacji prawnej.
• Przeprowadzenie niezbędnego badania "due-diligence" oraz analizy lokalizacji.
• zbadanie koniunktury na lokalnym rynku nieruchomości i przeprowadzenie niezbędnych analiz, w tym analizy rynku.
• Założenie spółki celowej o odpowiedniej formie prawnej.
• Wybór sposobu transferu refinansowanej nieruchomości do spółki oraz uzyskanie wszystkich zgód formalnych na taki transfer np. zgody Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy lub Rady Nadzorczej, zależnie od postanowień w statutach spółek.
• Wycena nieruchomości i ustalenie sposobu finansowania całej operacji - optymalizacja proporcji dług (w tym kredyt bankowy)/kapitał
• Podpisanie długoterminowych umów najmu z wiarygodnymi najemcami na warunkach gwarantujących spółce celowej odpowiednią płynność finansową umożliwiającą obsługę kredytu.
• Ewentualne zmiany w sposobie zarządzania nieruchomością i w sposobie aranżacji wnętrz wraz z niezbędnymi remontami.